Un nouveau « pansement » pour le marché immobilier chinois : peut-il arrêter l’hémorragie ?
Pour tenter de stabiliser son marché immobilier en difficulté, la Chine a lancé une série de nouvelles mesures de soutien pour faire face à la crise croissante du secteur. Ces initiatives récentes, annoncées par le ministère du Logement et du Développement urbain et rural lors d'une conférence de presse du Conseil d'État, signalent un changement d'approche, mettant l'accent sur la vente de logements entièrement finis et offrant de nouvelles bouées de sauvetage financières aux promoteurs.
L'un des éléments centraux de la nouvelle stratégie de Pékin est l'extension à l'échelle nationale d'une politique d'abord expérimentée à Zhengzhou, qui impose la vente de logements achevés. Cette mesure marque une rupture avec la pratique de longue date consistant à pré-vendre les propriétés inachevées. L'objectif est de restaurer la confiance des acheteurs, une confiance qui a été érodée par des années de retards dans les projets et de défauts de paiement des promoteurs. L'affirmation du vice-ministre du Logement Dong Jianguo selon laquelle la vente de logements achevés connaît une expansion « vigoureuse et ordonnée » souligne la détermination du gouvernement à stabiliser le secteur.
Cette approche est complétée par une proposition permettant aux gouvernements locaux d'émettre des obligations spéciales pour l'achat de biens immobiliers invendus. Cette stratégie à deux volets vise à répondre à la fois aux problèmes d'offre et de demande. En convertissant les stocks excédentaires en logements abordables, les autorités espèrent alléger les contraintes financières des promoteurs tout en répondant aux besoins de logement des groupes à faibles revenus.
L’annonce récente par Xi Jinping de ses objectifs ambitieux visant à renforcer la stabilité financière des gouvernements locaux lourdement endettés de la Chine et à leur accorder une plus grande autonomie dans la gestion des marchés immobiliers a suscité des spéculations sur de nouvelles stratégies potentielles. Le Parti communiste au pouvoir a annoncé son engagement à accélérer le développement d’un modèle de logement qui donne la priorité à la location, tout en développant la construction de logements abordables pour répondre aux besoins de la classe ouvrière. Cependant, les détails de ces initiatives restent flous.
Alors que la Chine dévoile ses derniers efforts pour relancer son secteur immobilier en difficulté, des doutes subsistent. Les experts suggèrent que dans un marché en proie à une offre excédentaire, à une demande en baisse et à un manque de confiance généralisé, ces mesures pourraient s’avérer être une nouvelle tentative vaine pour endiguer l’hémorragie.
Si ces nouvelles mesures de soutien représentent une approche plus globale pour faire face à la crise du marché immobilier, des questions subsistent quant à leur efficacité. Une différence essentielle entre ces politiques et les tentatives précédentes réside dans l’accent mis sur la vente de logements entièrement achevés. Ce changement devrait être bien accueilli par les acheteurs, de plus en plus déçus par les retards et les défauts de paiement fréquents qui ont affecté le modèle précédent de vente avant construction. En veillant à ce que les logements soient achevés avant d’être vendus, le gouvernement vise à rétablir la confiance dans le marché et à stimuler l’activité transactionnelle.
Cette politique pose toutefois de nouveaux défis importants. Pour les promoteurs déjà aux prises avec des problèmes de trésorerie, l’obligation de terminer les logements avant de lancer les ventes pourrait mettre à rude épreuve leurs ressources financières. Bien que le gouvernement ait mis en place des mesures pour faciliter l’accès au financement pour ces promoteurs, l’ampleur des fonds nécessaires pour achever le grand nombre de projets inachevés à travers le pays est décourageante. Le succès de cette politique dépend de la capacité du gouvernement à garantir que les promoteurs puissent obtenir les fonds nécessaires sans aggraver leur instabilité financière.
La proposition de permettre aux collectivités locales d’émettre des obligations spéciales pour financer l’achat de logements invendus est un autre aspect crucial de la nouvelle stratégie. Le succès de cette politique dépendra de la capacité des collectivités locales à émettre ces obligations à un coût soutenable. Si les coûts associés à ces obligations dépassent les rendements générés par les biens qu’elles financent, les collectivités locales risquent de se retrouver encore plus endettées.
Une autre inquiétude est de savoir si ces nouvelles politiques seront suffisantes pour relancer la demande sur le marché immobilier. Si l'accent mis sur les logements achevés et l'introduction de nouveaux mécanismes financiers vont dans la bonne direction, ils ne parviennent pas à résoudre le problème sous-jacent de la faiblesse de la demande. Malgré les efforts du gouvernement, les ventes de logements continuent de baisser, obligeant de nombreux promoteurs à offrir des rabais substantiels pour attirer les acheteurs. Cela a créé un cercle vicieux dans lequel la baisse des prix érode encore davantage la confiance des acheteurs, ce qui entraîne une baisse encore plus importante des ventes et des prix.
En outre, la pénurie de liquidités qui frappe actuellement les promoteurs immobiliers constitue un risque important. Malgré l'introduction de nouveaux mécanismes de financement, de nombreux promoteurs peinent encore à réunir les fonds nécessaires pour mener à bien leurs projets. La politique de liste blanche, qui visait à faciliter l'accès de ces promoteurs aux prêts, a été entravée par la réticence des banques à prêter à des projets dans un marché déprimé. En conséquence, de nombreux projets restent bloqués, ce qui contribue encore davantage à l'offre excédentaire de logements invendus.
L’approche du gouvernement met également en lumière un problème plus systémique : le décalage croissant entre la formulation des politiques et leur mise en œuvre. Cet écart entre les directives ambitieuses de Pékin et les réalités sur le terrain est devenu un thème récurrent dans la gouvernance économique chinoise. Les responsables locaux, déjà sous pression en raison de la dette et pris entre des mandats contradictoires visant à soutenir le marché immobilier tout en freinant la spéculation, ont souvent recours à des demi-mesures qui ne parviennent à atteindre aucun de ces objectifs. Ce décalage persistant soulève des questions sur la viabilité à long terme des efforts du gouvernement pour stabiliser le marché immobilier et restaurer la confiance des investisseurs et des acheteurs.
Comme l'a fait remarquer un conseiller politique chinois qui a souhaité garder l'anonymat, le dernier plan de sauvetage du secteur immobilier s'apparente à « l'application d'un pansement sur une plaie béante ». S'il démontre que le gouvernement reconnaît la gravité de la crise et peut apporter un soulagement temporaire, il ne parvient pas à remédier aux déséquilibres fondamentaux qui ont mis le secteur à genoux. Sans une refonte plus fondamentale du rôle joué par l'immobilier dans l'économie et la société chinoises, ces efforts risquent de rejoindre la liste croissante des interventions bien intentionnées mais finalement inefficaces.
La question n’est plus de savoir si ces mesures résoudront la crise, mais combien de temps Pékin pourra continuer à soutenir un secteur qui est devenu à la fois le moteur et l’albatros de l’économie chinoise.
