Au Cambodge, les étrangers ne peuvent pas posséder de terres. Ou le peuvent-ils ?

On ne sait pas exactement quelle réforme le Premier ministre Hun Manet a annoncée – ni même s’il y a eu une annonce. Il insiste sur ce qui ne s’est pas produit : son gouvernement n’est pas sur le point de commencer à vendre des terres aux étrangers. Mais il semble que ce soit exactement ce qui se passe.

Dans l’état actuel des choses, la Constitution n’autorise pas les ressortissants non cambodgiens à posséder un terrain ou une propriété au rez-de-chaussée. Les étrangers peuvent acheter des appartements en copropriété à condition que moins de 70 % des logements n’appartiennent pas à des étrangers, et nombre d’entre eux « possèdent » des terres en les mettant au nom d’un Cambodgien de confiance, puis en signant un contrat parallèle qui leur garantit leurs droits. à la revente et à la possession. Il y a des Cambodgiens qui possèdent des dizaines de propriétés pour le compte d’étrangers. C’est payant d’être digne de confiance. Les étrangers peuvent également acheter des terres ou des biens par l’intermédiaire d’une fiducie, en utilisant là encore un Cambodgien comme représentant et, bien que la fiducie soit officiellement propriétaire de la propriété, celle-ci ne peut être vendue sans l’autorisation de l’investisseur étranger.

Mais s’exprimant après le Forum gouvernement-secteur privé au début du mois, Hun Manet a noté que les étrangers peuvent également louer des terrains ou des villas et des maisons au rez-de-chaussée pour une durée pouvant aller jusqu’à 50 ans. « Ce mécanisme de location à long terme est une démarche stratégique du gouvernement, conçue pour la stabilité et la croissance, éliminant le besoin d’amendements constitutionnels », aurait déclaré Hun Manet, insinuant qu’il s’agit d’une nouvelle politique.

Mais écoutez ce que Seng Loth, porte-parole du ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme et de la Construction, a déclaré le mois dernier : « Au lieu de donner aux étrangers le droit de posséder des biens immobiliers, le ministère envisage de faire pression pour la mise en œuvre de droits de location permanents. . En fait, la mise en œuvre de ce bail permanent est une loi existante, mais elle est rarement appliquée.» (Il s’agissait d’une traduction, donc on suppose qu’il voulait dire « rarement utilisé » et non « rarement appliqué ».)

Indépendamment de ce qui est nouveau ou non, on pourrait affirmer que Hun Manet danse sur le bout de l’aiguille avec la sémantique. Si un étranger peut acheter un terrain par l’intermédiaire d’un trust ou d’un représentant cambodgien, n’est-il pas de facto propriétaire de ce terrain ? Après tout, qu’est-ce que la propriété : vous ne pouvez pas y être contraint et vous pouvez décider quand vendre. Et si un étranger peut louer un terrain auprès du gouvernement pour 50 ans, n’est-ce pas aussi une véritable propriété ? En effet, ce système de location à long terme ressemble beaucoup à un modèle de construction-exploitation-transfert pour le secteur immobilier.

Le gouvernement avait passé un certain temps à préparer le Forum gouvernement-secteur privé, et des pressions étaient exercées sur Manet pour qu’il modifie la loi. J’ai souligné les problèmes du secteur immobilier au Cambodge dans une chronique précédente. Il ne faut pas dire que les prix de l’immobilier ont considérablement baissé depuis la pandémie de COVID-19. Les classes moyennes, et même certains bas revenus, sont désormais en difficulté financière, assises sur des prêts hypothécaires qu’elles ne peuvent pas rembourser et qui valent parfois plus que la propriété elle-même. La dette privée représente désormais environ 182 % du PIB, l’un des taux les plus élevés d’Asie. Ce que tous ces gens veulent, c’est que les prix de l’immobilier augmentent à nouveau. C’est exactement ce que permettrait aux étrangers d’acheter davantage de types de biens immobiliers, augmentant ainsi la demande.

C’est évidemment ce que veut le secteur privé. « Le secteur privé a demandé au gouvernement d’autoriser les étrangers à acheter et à posséder légalement des logements, y compris des terrains et (des structures) », a déclaré Hun Manet au public du Forum lors d’un discours de quatre heures. (Le dégoût pour la brièveté est quelque chose qu’il a hérité de son père, Hun Sen, qui a été Premier ministre de 1985 jusqu’à ce qu’il cède la place à son fils en août.) L’un des principaux défenseurs d’un tel changement est la Housing Development Association, dirigée par Ly. Hour, un magnat de premier plan qui dirige un vaste empire de la construction et de l’immobilier. On entend dire que les chambres de commerce étrangères, qui se sont rassemblées en front commun avant le Forum, font également pression pour ce changement juridique.

Le problème, cependant, est que cela serait impopulaire auprès des masses qui ne possèdent pas de propriété et qui ne verraient probablement pas très bien une nouvelle vague de spéculation étrangère (lire : chinoise), en particulier compte tenu de la perception persistante selon laquelle le père de Hun Manet s’est transformé en certaines parties du Cambodge en une « colonie chinoise ». La propriété étrangère est une politique pour les riches. Si les étrangers sont autorisés à acheter des terres et davantage de types de propriétés, les pauvres et les non-propriétaires seront à nouveau les perdants. En fait, l’objectif principal est de faire grimper les prix de l’immobilier pour sauver les classes moyennes endettées, ce qui mettra naturellement l’accession à la propriété encore plus hors de portée de la plupart des gens, tout en conduisant aux mêmes violations des droits que le dernier grand événement de spéculation foncière a provoqué au cours des dernières années. Années 2010 : nous verrons davantage d’expulsions forcées, davantage de spéculation et davantage de corruption. Pourtant, Hun Manet ne veut pas être perçu comme un antipatriote ou, pire encore, comme un laquais des groupes d’affaires étrangers.

Il existe également une délicate dynamique de pouvoir entre le gouvernement et le secteur privé. Dans un article publié ce mois-ci dans Radio Free Asia, j’ai affirmé que les tensions entre la « noblesse politique » cambodgienne et ses « financiers » allaient s’accentuer sous l’administration de Manet. Tout gouvernement autoritaire digne de ce nom doit être bon dans un seul domaine : refuser l’espace à toute alternative politique. Mais le secteur privé est désormais riche et confiant, mais il continue à devoir payer pour le mode de vie d’une élite politique rentière. Il a le sentiment qu’il peut désormais exiger certaines choses que le Parti populaire cambodgien au pouvoir ne veut pas céder et qu’il ne céderait pas sous Hun Sen. Des choses comme des tribunaux indépendants, un État de droit prévisible et la propriété étrangère des terres.

Le gouvernement de Hun Manet a davantage misé sa légitimité sur la croissance économique que le régime de son père. Et il souhaite clairement donner au secteur privé une plus grande représentation dans la politique gouvernementale. Sok Chenda Sophea, l’ancien chef du conseil d’investissement, a été nommé ministre des Affaires étrangères. Aun Pornmoniroth, l’actuel ministre des Finances, dispose désormais de pouvoirs étendus et est probablement celui qui tire réellement les ficelles au sein du cabinet. Plusieurs personnes du secteur des affaires ont été nommées ministres.

Mais Hun Manet est dans une impasse. Il devra se montrer bien plus conciliant avec le secteur privé que ne l’était son père. Pourtant, il ne voudra pas être perçu par les Cambodgiens ordinaires comme un laquais des riches et des investisseurs chinois. Mais si les choses se gâtent, il se rangera du côté des financiers. Son gouvernement a besoin de recettes fiscales toujours plus importantes pour réaliser ses plans de dépenses et sa stratégie économique panglossienne. Son gouvernement naissant doit accélérer la reprise économique et a donc besoin de la participation du secteur privé. Le mode de vie de la noblesse politique est désormais trop extravagant pour se passer du patronage des véritables faiseurs d’argent au Cambodge.

Peut-être que Hun Manet, comme son père lui a conseillé de le faire le mois dernier suite à une fureur fiscale, consacre son temps à la question de la propriété foncière étrangère. Annoncer quelques nouvelles politiques qui ne sont pas vraiment nouvelles pour tâter le terrain et voir comment le peuple cambodgien réagit. Peut-être qu’à un moment donné, il fera ce que préconise la Housing Development Association et permettra aux étrangers d’acheter une propriété dans le pays. les boreys, les communautés fermées où se trouve une grande partie de la dette toxique du secteur du logement. Considérez sa déclaration : « Je pense que les défis actuels du secteur immobilier ne nécessitent pas un amendement constitutionnel. » « Actuel » pourrait être le mot clé ici. Peut-être qu’il bougera dans quelques mois. S’il le fait, ce sera une grande concession au secteur privé et aux classes moyennes cambodgiennes.

Mais jusqu’où le secteur privé peut-il aller ? Les entreprises, notamment étrangères, auront-elles davantage leur mot à dire sur les réformes judiciaires prévues ? Qu’en est-il de la transparence sur la destination de leurs impôts ? Que se passe-t-il lorsqu’ils exigent quelque chose qui menace le monopole du pouvoir du parti au pouvoir ?