Plus de trois décennies après l’indépendance, la protection de la propriété au Kazakhstan reste faible

ALMATY, KAZAKHSTAN — En 2013, Bakhyt Nurmuhambetova, une femme d'affaires d'Almaty, la plus grande ville du Kazakhstan, pensait investir dans quelque chose qui s'apparentait au rêve kazakh.

Non seulement elle investissait ses revenus durement gagnés dans l'immobilier de premier ordre dans la capitale du pays, Astana, mais elle le faisait à temps pour profiter de la ruée de touristes prévue à l'Exposition internationale qu'Astana allait accueillir quatre ans plus tard. doubler.

NurmuhambetovaLe terrain de 350 mètres carrés du projet Expo City donnait directement sur le site prévu pour le pavillon principal. Elle avait l'intention de construire une boutique.

Le complot lui a coûté près de 95 millions de tenges, soit un peu plus de 600 000 dollars à l'époque.

Mais NurmuhambetovaLe rêve de s'est transformé en un cauchemar qui a duré une décennie, grâce à une série d'événements qui se sont répétés à maintes reprises sur le marché immobilier du Kazakhstan, mettant en lumière la faiblesse des protections pour les acheteurs et le comportement prédateur et opportuniste de la part des promoteurs publics et privés. .

Les travaux sur le projet ont été interrompus en 2014, le promoteur privé Azbuka Zhilya étant apparemment en difficulté financière et incapable de poursuivre le projet. La construction n'a repris qu'en 2020 – trois ans après l'Expo et quatre ans après que le fondateur d'Azbuka Zhilya, l'ancien législateur Erkanat Taizhanov, ait quitté le pays.

Dans 2016Taijanov a été arrêté par la police en Autriche après que le Kazakhstan a émis un mandat d'arrêt, mais après une période d'assignation à résidence, il a été relâché.

L'année suivante, le bureau du procureur général kazakh a reconnu que les autorités autrichiennes attendaient toujours le transfert complet d'une affaire accusant Taizhanov d'avoir fraudé plus de 2 000 investisseurs immobiliers à Expo City et plusieurs autres développements pour un montant de plus de 100 millions de dollars.

On ne sait pas exactement dans quelle mesure les autorités poursuivent son extradition.

À ce stade, Nurmuhambetova avait rejoint une coopérative d'investisseurs d'Expo City qui avait conclu un accord avec une entreprise de construction soutenue par le gouvernement, Elorda Kurylys Kompaniyasi (EKK), pour achever le projet.

Le représentant légal de Nurmuhambetova au sein de la coopérative, un proche, a été persuadé de signer un accord en son nom stipulant qu'elle acceptait que des modifications dans la conception du projet soient possibles. L'accord précisait également qu'elle serait prête à augmenter son paiement si ses locaux étaient en conséquence agrandis.

Avance rapide jusqu’au présent, et Nurmuhambetova est au tribunal avec EKK.

Plutôt que l'immeuble faisant face à l'Expo pour lequel elle a payé, le promoteur public lui a proposé trois locaux distincts en retrait de la rue, à condition qu'elle puisse débourser 39 millions de tenges supplémentaires, soit 88 000 dollars.

Son autre option ? Acceptez un paiement d'un peu plus de 200 000 $ et renoncez à ses intérêts dans le projet.

Dans le même temps, les parcelles situées en façade du complexe ont été réattribuées à d'autres acheteurs par un promoteur privé avec lequel EKK a conclu un accord de partenariat inexpliqué.

Et tandis que les investisseurs du projet initial d'Azbuka Zhilya ont été contraints d'accepter des parcelles de qualité inférieure, les propriétés situées en façade sont vendues par le promoteur privé pour environ 750 000 dollars.

« J'ai perdu 11 ans de ma vie à attendre que la construction soit achevée », a déclaré Nurmuhambetova dans une interview accordée au Diplomat.

« Est-il juste que je doive désormais perdre également au moins 300 000 $ ?

Comme des champignons après la pluie

Si un entrepreneur prospère comme Nurmuhambetova peut perdre gros en investissant dans le centre de la capitale, il n’est pas surprenant que les Kazakhs les plus pauvres et les primo-accédants soient également vulnérables.

Sur les sites d'information provinciaux, les histoires d'escroqueries dans le secteur de la construction et les pétitions « dolshiki » – le mot russe désignant les actionnaires de projets immobiliers – sont monnaie courante.

Néanmoins, en tant que plus grandes villes et centres de richesse du Kazakhstan, il est logique qu'Almaty et Astana aient été témoins de certains des plus grands scandales de construction du pays. Le fait que ces malheurs se soient produits sous le nez des autorités a inévitablement fait naître le soupçon que des fonctionnaires sans scrupules étaient d'une manière ou d'une autre impliqués dans l'affaire.

Alimenté par la hausse des prix de l’énergie, le Kazakhstan a commencé à connaître une croissance économique massive au tournant du siècle, avec des répercussions sur le marché immobilier. D’une année sur l’autre, les prix de l’immobilier ont augmenté massivement.

En 2005, l'immobilier le plus cher à Almaty était d'environ 2 000 dollars le mètre carré – une série de cottages proches d'un club de bien-être haut de gamme contrôlé par Alia Nazarbayeva, la fille du président Noursoultan Nazarbaïev. L’année suivante, ce chiffre haut de gamme était passé à environ 6 000 à 7 000 dollars.

Au premier semestre 2007, le montant des primes était plus proche de 10 000 dollars, à une époque où les coûts dans les régions non élitistes avaient grimpé entre 2 000 et 3 000 dollars.

Le bilan ne s’est pas fait attendre.

Au cours du second semestre 2007, les répercussions d’une brutale crise financière mondiale originaire des États-Unis ont atteint le Kazakhstan, faisant éclater la bulle immobilière locale.

Les banques kazakhes ont cessé presque instantanément de prêter des prêts hypothécaires non garantis, privant les promoteurs de ventes et effrayant les acheteurs. Alors que les entreprises de construction perdaient leurs longues lignes de crédit et faisaient faillite, le gouvernement créa des commissions.

Les autorités ont reconnu que des dizaines de milliers d'acheteurs avaient été touchés et ont dépensé plusieurs centaines de millions de dollars pour soutenir les banques et certaines entreprises du secteur.

Les acheteurs, généralement sous la forme de coopératives, ont réussi à obtenir des jugements de justice leur permettant de devenir propriétaires de projets à moitié construits, mais ils n’ont obtenu aucune compensation pour le temps perdu et – dans certains cas – n’ont pas eu d’espace de vie alternatif entre-temps.

Mais il leur fallait encore trouver quelqu'un pour terminer le travail. En conséquence, certains de ceux qui ont investi en 2006-2007 ont dû attendre jusqu’à une décennie avant de recevoir leur logement, tandis qu’un nouveau boom – cette fois concentré sur le capital – a commencé vers 2012-13.

Négligence ou collusion des autorités ?

La loi « sur la participation partagée (actionnariat) dans la construction », adoptée en 2016, était censée améliorer la protection des acheteurs. Il fixe des conditions strictes aux promoteurs privés qui, selon ses dispositions, ne devraient pouvoir attirer des capitaux d'avance auprès des acheteurs potentiels que si ces conditions sont respectées.

Les promoteurs doivent être en mesure de prouver qu'ils possèdent un terrain sur lequel construire, qu'ils disposent d'un permis de construire délivré par les agences gouvernementales et qu'ils possèdent une garantie bancaire attestant que la construction sera achevée.

Mais la loi n’a pas atteint l’objectif qu’elle s’était fixé.

Dans un interview avec l'Atameken Business news fin 2016, un membre de la commission gouvernementale du conseil municipal d'Astana chargée des problèmes liés aux lotissements a déclaré que cinq cas de fraude impliquant des promoteurs avaient touché jusqu'à 10 000 acheteurs rien qu'à Astana.

La membre de la commission, Tatiana Chursina, a cité comme exemple le cas de Bakytzhan Toimbetov, un promoteur qui a été emprisonné après que son entreprise ait pris l'argent des actionnaires pour six lotissements portant des noms comme « Praga » et « Tokyo », mais n'a réussi à faire progresser aucun d'entre eux.

«L'enquête a révélé que Toimbetov avait investi l'argent des actionnaires dans la restauration à Almaty. Comme il l'a expliqué au tribunal, comme le secteur de la restauration est très rentable, il envisageait d'utiliser les bénéfices pour la construction du lotissement. En outre, il a également investi dans une usine », a déclaré Chursina au média.

Mais qu’en est-il des autorités ? Après tout, la loi stipule que les promoteurs doivent démontrer qu'ils sont propriétaires du terrain pour leur projet proposé, disposer des permis nécessaires des agences gouvernementales et des garanties bancaires avant d'attirer des acheteurs. Comment les autorités ne savaient-elles pas qu’un lotissement annoncé sur des panneaux géants n’était pas conforme à ces dispositions ?

À quel moment la négligence se transforme-t-elle en complicité ?

Une chose est claire : les entreprises de construction publiques et les entreprises privées avec lesquelles elles sous-traitent gagnent beaucoup d’argent en achevant des projets de logements.

Dans de nombreux cas, des coopératives comme celle Nurmuhambetova a été obligée de faire la paix avec des changements de conception qui rendent le projet plus rentable et le développement moins confortable pour la vie ou les affaires.

Des sources industrielles indiquent en outre que les entreprises de construction chargées de réaliser les projets ont également l'habitude d'obtenir de l'argent du budget pour des éléments déjà terminés par le premier projet.loper – en d’autres termes, voler.

Depuis l'intervention d'EKK et de son partenaire du secteur privé Qazaq Invest Build, les coûts de construction de l'ancien complexe Expo City ont grimpé en flèche. Ce fait est reflété dans deux documents – l'un intitulé Contrat n° 47 et l'autre un avenant à ce contrat – examinés par cet auteur et signés par Qazaq Invest Build et la coopérative d'habitation.

Les documents montrent que les coûts de construction sur une période d’un peu plus de deux ans (entre février 2020 et mai 2022) ont augmenté de 76 pour cent en monnaie locale et de plus de 50 pour cent en termes réels. Coûts de base pour la réalisation du proLe projet totalise désormais plus de 300 000 tenges par mètre carré, sans compter les coûts d'aménagement paysager et de raccordement aux infrastructures.

Les entreprises de construction privées que l'auteur a interviewées cette année ont déclaré qu'il serait possible de construire un lotissement de ce type à partir de rien et de réaliser des bénéfices si les coûts étaient fixés entre 180 000 et 190 000 tenges par mètre carré.

De plus, l’avenant de 2022 prévoit une allocation de l’équivalent d’environ 6 millions de dollars pour le stationnement souterrain, malgré le fait que le stationnement souterrain soit déjà construit.

L'année dernière, EKK a refusé de donner une interview à cet auteur au sujet du projet Expo City. Dans une réponse écrite, l'entreprise a indiqué que ce refus était dû à un emploi du temps chargé. L'entreprise s'est en outre engagée à ce que la construction soit achevée d'ici le premier semestre de cette année. Cela ne semble pas s’être produit.

L'auteur a également contacté Qazaq Invest Build, dont le bénéficiaire ultime, Salamat Akhmetov, est conseiller au conseil municipal d'Astana et représentant du parti au pouvoir au Kazakhstan, Amanat. Au moment de la publication, il n’y a eu aucune réponse.