Politburo Proposals Spark Optimism in China’s Troubled Property Market

Les propositions du Politburo suscitent l'optimisme sur le marché immobilier en difficulté en Chine

Dans un contexte d’érosion de la confiance du marché et d’excédent croissant des stocks de logements, Pékin a réaffirmé son engagement à revitaliser son secteur immobilier chancelant. Une réunion charnière du Politburo a récemment présenté de nouvelles stratégies visant à réduire l’offre excédentaire de logements existants et à promouvoir de nouveaux lotissements. L'annonce a été accueillie avec enthousiasme dans les milieux financiers, comme en témoigne la hausse significative des actions des promoteurs. La réponse a poussé le Indice des propriétés du continent Hang Seng à une forte augmentation annuelle.

Au cœur de l'approche renouvelée du gouvernement se trouve une initiative qui permet aux autorités locales de convertir les logements invendus en logements sociaux. Bien que les détails soient rares, on suppose que la politique pourrait ressembler à un «programme de reprise, où les résidents peuvent échanger leurs anciennes maisons contre des bons, qui peuvent ensuite être utilisés comme acompte sur de nouvelles propriétés. Les propriétés les plus anciennes seraient ensuite rénovées et réutilisées, ce qui pourrait atténuer l'excédent de stocks et rajeunir le marché de la revente.

Toutefois, la réaction initiale du marché pourrait être excessivement optimiste. Le secteur immobilier continue de faire face à des défis graves et durables. Le marché, qui en est à sa quatrième année de déclin, a connu une baisse sans précédent des prix de l’immobilier. Le secteur est aux prises avec des problèmes de liquidité et une augmentation des défauts de paiement des développeurs, illustrant la profondeur de ses malaises systémiques.

En outre, les mesures proposées par le Politburo ne sont pas sans précédent. Elles reflètent des initiatives lancées dix ans plus tôt, lorsqu'un excédent similaire avait provoqué un ralentissement économique, entraînant une insolvabilité généralisée parmi les promoteurs et une réduction de 30 pour cent des revenus des ventes de terrains des gouvernements locaux. La réponse a ensuite également consisté à verser des compensations en espèces aux résidents déplacés, encourageant ainsi les ventes dans les nouveaux développements. Même si cette approche a initialement contribué à réduire les niveaux de stocks, elle a par inadvertance conduit à les prix de l'immobilier flambent dans les villes de rang inférieur, la demande dépassant rapidement l'offre.

Les mesures de refroidissement antérieures destinées à tempérer la fièvre immobilière ont involontairement surcorrigé le marché et conduit au ralentissement actuel. Le marché immobilier étant confronté à des défis similaires à ceux auxquels il était confronté il y a dix ans, la réintroduction par le gouvernement de la rhétorique du « déstockage » semble insuffisante, étant donné la demande désormais très saturée de la Chine, comme en témoignent les taux plus élevés d'urbanisation et de propriété des ménages.

L’ampleur et la complexité de la crise actuelle posent des défis bien plus grands que ceux rencontrés auparavant. Fin 2023, le marché comptait plus de 3 milliards de mètres carrés de propriétés résidentielles invendues. Les estimations suggèrent qu'il faudra environ 3,6 ans d'absorber ces stocks au taux de vente en vigueur.

Malgré une amélioration efforts gouvernementaux depuis mi-2023, l’impact de ces politiques a été modeste. Les mesures vont de l'assouplissement des conditions hypothécaires à la suppression des restrictions sur l'achat de logements multiples dans les quartiers les moins centraux de Pékin, avec des assouplissements similaires attendus dans les grandes villes comme Shanghai et Shenzhen. Cependant, ces politiques segmentées et restreintes n’ont pas redynamisé de manière significative les ventes ni assuré une influence durable sur le secteur. Les défauts de paiement persistants et les liquidations judiciaires parmi les promoteurs soulignent les défis persistants.

L'inefficacité des interventions de Pékin peut être largement attribuée à une érosion significative de la confiance des consommateurs, exacerbée par des risques de crédit accrus et des conditions de financement restrictives pour les promoteurs. Ce cycle de baisse d’intérêt des acheteurs et d’escalade des crises de liquidité constitue une menace considérable pour la stabilité du secteur immobilier. Les méthodes traditionnelles de stimulation de la demande, comme l’ajustement des taux d’intérêt, se sont révélées inadaptées. Les acheteurs potentiels sont plus préoccupés par la stabilité financière des promoteurs que par de modestes incitations économiques. En plus, les contraintes financières auxquelles sont confrontées de nombreuses collectivités locales empêcher la mise en œuvre efficace de ces mesures, aggravant encore les défis dans un secteur déjà accablé par un endettement élevé et des ventes atones.

Rapports récents ont mis en évidence les frustrations des résidents face aux retards et à l'incertitude dans l'obtention des subventions ou des décaissements au logement promis par le gouvernement. Que la stratégie consiste à acquérir des propriétés existantes ou à faciliter les échanges « du vieux contre du neuf », de tels efforts exercent une pression supplémentaire sur les gouvernements locaux déjà lourdement endettés.

Compte tenu des difficultés financières de nombreuses collectivités locales, il pourrait s’avérer nécessaire pour les entités publiques ou les sociétés d’investissement urbain d’acquérir des propriétés résidentielles existantes pour les transformer en logements abordables. L’ampleur du financement que le gouvernement central est prêt à engager au moyen d’obligations spéciales pour soutenir ces efforts locaux d’« absorption des stocks » est également un point critique de l’attention du marché.

Fondamentalement, la dynamique du marché immobilier chinois est inextricablement liée à le cadre fiscal et fiscal, ce qui impose une charge inégale aux gouvernements locaux. Ces autorités dépendent fortement des ventes de terrains pour leurs revenus, ce qui contribue aux cycles d’expansion et de récession du marché immobilier. À l’inverse, les mesures réglementaires strictes prises par le gouvernement central entraînent souvent de brusques corrections des marchés, perpétuant ainsi la volatilité.

En réponse, l’ordre du jour du prochain troisième Plénum – désormais prévu pour juillet 2024 – devrait donner la priorité à la réforme des systèmes budgétaires et fiscaux. Cela est jugé essentiel non seulement pour faire face aux fluctuations immédiates du marché, mais également pour établir les bases d'une stabilité économique et d'une croissance à long terme dans toutes les régions de la Chine.

Pour stabiliser le marché et modifier l’attitude attentiste qui prévaut parmi les acheteurs potentiels, des mesures politiques affirmées et efficaces à court et moyen terme sont cruciales. Pourtant, la seule solution à long terme pour restaurer la santé du marché immobilier chinois réside dans de profondes réformes budgétaires et fiscales. Ces réformes permettraient non seulement de remédier aux déséquilibres immédiats, mais établiraient également une base économique plus solide pour l’économie dans son ensemble.

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