L’Oregon dépense plus que jamais pour le logement à faible revenu. Une loi d’État garde les détails secrets.

Les dépenses de l’Oregon en matière de logements sociaux ont explosé au cours des cinq dernières années. L’État a donné aux promoteurs un montant sans précédent de 1,4 milliard de dollars, et le coût de développement de chaque appartement a presque doublé, pour atteindre 540 000 dollars. Des dizaines de projets sont prévus pour un futur financement public supplémentaire de 850 millions de dollars. Les crédits d’impôt fédéraux, supervisés par l’État, rapporteront encore plus d’argent.

Pourtant, une chose est restée constante : le public n’a pas le droit de voir les détails de la façon dont tout cet argent est dépensé.

L’Oregon est l’un des seuls États du pays à disposer d’une exclusion dans sa loi sur les archives publiques qui empêche de divulguer les détails financiers des projets de logements subventionnés, contrecarrant ainsi les chercheurs et les journalistes qui ont tenté d’examiner leurs coûts.

Le problème est particulièrement pressant dans le nord-ouest du Pacifique, où les dirigeants ont lié le manque de logements abordables à la grave crise des sans-abris de la région. Comprendre et contrôler le coût de la construction pourrait permettre, avec le même montant d’argent, soit de construire davantage d’appartements à loyer restreint, soit de réduire plus fortement les loyers.

« Avec tout l’argent public, nous semblons creuser un trou plus profond », a déclaré Van Vliet.

Dans d’autres États, des chercheurs et des journalistes ont utilisé les dossiers financiers des promoteurs pour enquêter sur la montée en flèche des coûts des logements sociaux.

Les journalistes du Los Angeles Times ont révélé en 2020 que le coût de certains logements à faible revenu en Californie était passé à plus d’un million de dollars chacun, en partie à cause des règles gouvernementales qui ont fait grimper les prix de la construction. Le Times a constaté que 12 000 familles à faible revenu supplémentaires auraient pu obtenir un logement entre 2011 et 2015 si les coûts avaient été aussi bas qu’ailleurs.

Des chercheurs de l’Université de Californie à Berkeley ont montré plus tôt cette année que la Californie dépensait 300 millions de dollars par an uniquement en frais de développement de logements subventionnés, suffisamment pour financer 1 250 appartements supplémentaires chaque année. En juillet, le gouverneur de Californie, Gavin Newsom, a signé une loi visant à réduire ces frais.

Une étude publiée l’année dernière et co-écrite par Jason Ward, un économiste qui dirige le centre de logement non partisan de Rand Corp., a comparé les coûts de construction de logements subventionnés entre la Californie, le Texas et le Colorado, concluant que les prix les plus élevés de la Californie étaient motivés par l’obligation de payer « des salaires nettement supérieurs à ceux du marché et des frais d’architecture et d’ingénierie inhabituellement élevés ».

Selon l’étude, si la Californie avait eu les coûts de production du Colorado, elle aurait pu construire quatre fois plus d’appartements à loyer subventionné.

Ces types d’analyses sont impossibles à réaliser dans l’Oregon.

« Malgré tout l’argent public » dépensé pour le logement, « nous semblons creuser un trou plus profond ».

Margaret Van Vliet, ancienne directrice de l’agence de logement de l’État de l’Oregon

Ward a déclaré que le secret de l’Oregon est difficile à défendre. Il a déclaré que les informations sur les coûts des logements subventionnés sont généralement publiques. Dans ses recherches, a-t-il déclaré, il a obtenu de telles données provenant de 17 États et ne les a refusées que dans le New Jersey.

« Lorsque l’on considère simplement la manière dont les fonds publics sont utilisés, il devrait y avoir un parti pris incroyablement fort en faveur de la transparence », a-t-il déclaré. « Et quand vous voyez les coûts augmenter sans cesse et que les résultats ne sont pas bons, il existe un argument public presque sans réserve selon lequel ces choses devraient être soumises à l’examen minutieux des contribuables, des décideurs politiques, des médias, peu importe. »

La législature de l’Oregon a approuvé l’exemption en 1997, lorsque l’agence de logement de l’État de l’Oregon disposait d’un personnel et d’un budget qui représentaient tous deux un cinquième de ce qu’ils sont aujourd’hui.

Les responsables du logement de l’État ont mis en garde contre les conséquences de la révélation des finances derrière les projets d’appartements à faible revenu.

« Nous ne craignons pas qu’il y ait quelque chose là-dedans », a déclaré Lynn Schoessler, alors directrice adjointe de l’Oregon Housing and Community Services, aux législateurs lors d’une audience publique.

Mais Schoessler a déclaré qu’il pourrait y avoir des problèmes si le public était autorisé à voir les informations financières détaillées que les promoteurs soumettent à l’État lors de leur demande de financement. La divulgation des dossiers pourrait « donner à quelqu’un une indication si cette société était mûre pour une prise de contrôle ou un rachat ou autre », a déclaré Schoessler lors d’une audience. « Nous sommes donc préoccupés au niveau de l’entreprise. »

Les législateurs ont convenu presque à l’unanimité d’exempter les documents de toute divulgation.

Tous les détails sur les logements subventionnés dans l’Oregon n’ont pas été tenus secrets.

Le gouvernement régional de la région de Portland, qui gère une obligation locale pour les logements sociaux, publie les coûts des projets financés par l’obligation, montrant que certaines unités ont atteint 900 000 $ chacune. Et des informations détaillées sur les coûts peuvent être obtenues, sur demande, si le projet est géré par une autorité de logement public comme celle de Portland. Mais ceux-ci ne représentent que 20 % des logements subventionnés construits par l’Oregon. La majeure partie est parrainée par des promoteurs privés et financée par l’intermédiaire de l’agence nationale de financement du logement, Oregon Housing and Community Services.

Bien que l’agence d’État divulgue le coût d’un projet qu’un promoteur a déclaré lors de sa demande de financement, elle supprime les dépenses détaillées – des éléments tels que le coût des matériaux de construction, les bénéfices de l’entrepreneur ou les honoraires payés aux avocats, aux courtiers, aux agents de prêt, aux promoteurs et à l’agence d’État elle-même.

Un porte-parole a déclaré que l’agence connaît le coût par unité, par pied carré et par chambre pour chaque développement qu’elle a subventionné. Mais l’État a déclaré que les informations, qui permettraient au public de voir quels projets étaient les plus coûteux, ne seraient pas soumises à divulgation.

L’Oregon dispose d’un comité Sunshine qui examine les exemptions relatives aux archives publiques et identifie celles qui devraient être annulées. Charlie Fisher, son coprésident, a déclaré que le comité devrait examiner l’exclusion des logements sociaux.

« Vérifier comment les fonds publics sont dépensés, en particulier à cette échelle, est l’une des raisons fondamentales pour lesquelles les gens devraient avoir accès aux archives publiques », a déclaré Fisher. « Compte tenu du montant d’argent dont nous parlons, les arguments sont encore plus solides. »

Le mandat de secret prévu par la loi de l’État ne se limite pas aux détails financiers d’un projet.

Lorsque nous avons demandé les dossiers financiers de trois projets d’appartements autour de Portland, l’agence a rédigé une liste de langues parlées par les locataires qu’un promoteur espérait attirer. Dans le dossier de candidature pour le projet de ce promoteur, l’agence a également rédigé le plan de traduction de l’anglais des brochures de sensibilisation des locataires. Et il a masqué une explication des risques financiers auxquels le projet pourrait être confronté, ainsi que le plan du développeur pour couvrir les dépassements de coûts.

Un porte-parole de l’État a déclaré que les informations sur les langues et les risques financiers avaient été expurgées parce que l’exemption relative aux documents publics protège les « études et analyses de marché » ainsi que les déclarations pro forma, qui montrent les flux de trésorerie anticipés d’un développement.

Andrea Bell, directrice de l’agence nationale du logement, a déclaré dans un communiqué envoyé par courrier électronique qu’elle s’engage en faveur de la transparence et s’attend à ce que son agence soit ouverte, accessible et responsable envers le public. Mais elle a déclaré qu’elle prenait au sérieux la responsabilité de l’agence de se conformer à l’exemption prévue par la loi sur les archives de l’Oregon pour les finances du logement.

Lorsqu’on lui a demandé si elle soutenait l’exemption et pensait qu’elle était nécessaire, Bell a déclaré dans un communiqué : « Le coût de la construction est un sujet d’intérêt croissant. Nous prendrons votre demande en considération alors que nous évaluons les moyens de partager de manière proactive les coûts de construction afin qu’ils soient plus facilement accessibles au public. »

La transparence n’a pas ralenti le développement dans les autres États de la côte ouest.

En Californie, où les détails financiers des projets de logement sont publics, le financement reste très compétitif, avec plus de la moitié des demandes prêtes à démarrer étant refusées parce que la demande dépasse le financement disponible. « Nous n’avons rencontré aucune difficulté pour développer des logements abordables car ces documents sont publics », a déclaré un porte-parole du bureau du trésorier de l’État de Californie.

Dans l’État de Washington, les responsables ont publié à plusieurs reprises des informations financières sur les projets de logement qu’ils ont financés auprès des promoteurs, des chercheurs, des médias et d’autres membres du public. Un responsable du logement a déclaré que les promoteurs savaient que l’information était ouverte au public et que cela ne posait pas de problème.