Le marché immobilier chinois : expliquer le boom et la récession

Le secteur immobilier chinois est en train de sombrer. Autrefois pilier économique grâce auquel des centaines de millions de Chinois sont passés de la pauvreté à la classe moyenne, ce secteur est aujourd'hui confronté à une chute de la valeur de l'immobilier qui menace non seulement la richesse des ménages et les revenus des gouvernements locaux, mais également la croissance globale de la population chinoise. économique, un indicateur clé de la légitimité et du droit du Parti communiste chinois à gouverner.

Des promoteurs immobiliers géants tels qu’Evergrande et Country Garden ont fait faillite. Pour tenter d'atténuer les conséquences, les autorités chinoises ont mis en place des mesures de relance conçu pour stabiliser le marché et éviter la spirale descendante qui a vu la valeur des maisons neuves vendues baisse de plus de 23 pour cent jusqu’en août 2024.

Aux États-Unis, la contribution combinée du marché immobilier au PIB est généralement en moyenne de 15 à 18 pour cent, selon l'Association nationale des constructeurs d'habitations. Comparez cela à la Chine, où le marché immobilier représentait autrefois plus de 25 pour cent, et jusqu'à 29 pour cent, du PIB chinois. Lorsque l'on considère la dévastation économique et les saisies immobilières survenues aux États-Unis pendant la crise financière mondiale de 2007 et 2008, dans une économie beaucoup moins exposée à l'immobilier que celle de la Chine, le risque que l'implosion immobilière de la Chine pèse sur sa santé économique globale devient alarmant. clair.

Non seulement la valeur des logements vendus a chuté de près d’un quart, mais le prix moyen des logements vendus a plongé. Les prix ont chuté de 6,8 % par rapport au mois précédent (et sur une base désaisonnalisée) en août de cette année, selon Goldman Sachs. La baisse des prix en juillet était de 7,6 pour cent.

En avril de cette année, plusieurs sources ont rapporté que Goldman Sachs avait fait une prédiction à couper le souffle : il faudrait 2 100 milliards de dollars pour réparer le secteur immobilier chinois. Certains de ces correctifs incluent une assistance aux promoteurs qui ont des unités pré-vendues mais qui n'ont pas terminé leur construction en raison d'un manque de financement suffisant. Cet argent est également nécessaire pour vendre les stocks excédentaires.

Le premier problème, celui des unités prévendues – et, surtout, prépayées – qui ne peuvent être livrées en raison du manque de liquidités du promoteur pour les terminer, fait partie d'un mélange d'ingrédients qui peuvent facilement conduire à des troubles sociaux. Le gouvernement chinois craint cette issue plus que toute autre issue.

Les stocks excédentaires atteignent des proportions épiques. Économie de Bloomberg a rapporté fin mai que La Chine compte « l’équivalent de 60 millions d’appartements invendus, qu’il faudra plus de quatre ans pour vendre sans aide gouvernementale ».

Endiguer la marée : nouvelles mesures économiques

La semaine dernière, des mesures clés pour faire face à la crise immobilière ont été annoncées lors d'une conférence de presse donnée par le gouverneur de la Banque populaire de Chine (PBOC), Pan Gongsheng. Signe de son importance, la conférence de presse a également réuni, de manière inhabituelle et inhabituelle, les hauts responsables de l'Administration nationale de régulation financière et de la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières (CSRC), qui ont tous deux également la responsabilité de remédier à la détérioration de la situation immobilière.

Cinq mesures ont été annoncées, dont trois ne sont connues que des banquiers. La première est une réduction par la banque centrale chinoise du taux de réserves obligatoires (RRR) des banques de 50 points de base. Cette réduction à elle seule devrait libérer environ 142,21 milliards de dollars pour de nouveaux prêts. Aucune date n’a toutefois été fixée pour l’entrée en vigueur de cette réduction. Pan a déclaré que le RRR pourrait être encore abaissé de 0,25 à 0,5 point de pourcentage supplémentaire, en fonction du niveau de liquidité du marché plus tard cette année.

En outre, la banque centrale de Chine réduira, toujours à une date non précisée, le taux d'intérêt auquel la banque centrale du pays emprunte de l'argent aux banques commerciales. Ce taux, connu sous le nom de Reverse Repo Rate, ne devrait pas réduire les marges bénéficiaires des banques.

Les mesures ayant un impact direct et, espérons-le, inspirantes les acheteurs de biens immobiliers, comprennent une baisse des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants, conduisant à une réduction attendue de 150 milliards de yuans (21,4 milliards de dollars) d'intérêts en moins par an, pour 50 millions de familles.

Il est important de noter que, afin de lutter contre l’offre excédentaire massive de stocks, la Chine réduira l’acompte minimum pour un acheteur de résidence secondaire à 15 %, contre 25 % actuellement.

Enfin, la PBOC permettra aux banques commerciales d'utiliser tout l'argent disponible dans le cadre des facilités de prêt pour accorder des prêts aux entreprises publiques afin d'acheter des logements invendus pour des logements abordables. À l’heure actuelle, ils ne peuvent utiliser le mécanisme de prêt que pour 60 pour cent des prêts qu’ils accordent à ces entreprises publiques, ce qui empêche ces dernières d’acheter ces unités.

Pourtant, toutes ces mesures combinées ne semblent pas représenter quelque chose qui se rapproche des 2 100 milliards de dollars que Goldman Sachs affirme que la Chine doit injecter afin d’empêcher l’effondrement de l’un des secteurs les plus stratégiques et les plus sensibles de Chine : le logement.

Le marché du logement en Chine : ce qui s'est passé avant

Pour mettre le marché immobilier en perspective, considérons que la Chine a le taux d'accession à la propriété le plus élevé au monde, soit environ 93 %. Et il est courant qu’une famille possède plus d’un appartement.

Depuis des centaines, voire des milliers d’années, posséder sa propre maison en Chine est une aspiration, voire un objectif toujours réalisable.

Bien sûr, de la cabane en terre battue au manoir, les êtres humains ont toujours recherché un certain niveau d’espace permanent, privé et personnel dans lequel ils peuvent élever une famille en toute sécurité et dans un minimum de confort.

En Chine, ce désir comportait un élément d’urgence supplémentaire. Si l’on voulait se marier, une maison était une condition essentielle. C’est toujours le cas. Parlez à n’importe quel jeune homme d’une zone rurale de Chine vivant et travaillant aujourd’hui dans une ville urbaine en Chine, et il vous dira que son objectif est d’acheter une maison chez lui afin de pouvoir se marier et fonder une famille.

Cependant, au cours des premières années de la République populaire de Chine, cette possibilité a été effacée, délibérément et efficacement, conformément aux principes communistes. Le logement était entre les mains de l'État, qui répartissait et attribuait les logements dans tout le pays.

En tant que chercheur Youqin Huang a noté:

Dans la Chine urbaine socialiste, le logement était considéré comme une prestation sociale fournie par l’État sous la forme d’un loyer public. La plupart des ménages n’avaient d’autre choix que d’attendre l’attribution de logements sociaux. Même si les habitations privées étaient autorisées, l’accession à la propriété n’était ni encouragée ni récompensée. Contrairement aux locataires moins aisés des logements sociaux dans les économies de marché, ce sont les groupes les plus privilégiés qui vivent dans des logements sociaux locatifs et les groupes les moins privilégiés qui vivent dans des logements privés dans la Chine urbaine socialiste… Ainsi l’accession à la propriété dans la Chine socialiste avait des connotations différentes de celles des économies de marché.

Sous l’économie communiste dirigée de la Chine, toutes les propriétés situées au-dessus et au-dessous du sol appartenaient à l’État. Après quelques réformes, il y a eu des exceptions dans les zones rurales, où les terres pouvaient être possédées collectivement. Mais le citadin moyen vivait et espérait toujours vivre dans un appartement appartenant au gouvernement ou dans une partie de ce qui était à l'origine une maison unifamiliale, sans jamais s'attendre à ce que la propriété privée et personnelle soit un jour possible.

Et puis, tout à coup, ce fut le cas.

Du jour au lendemain, semble-t-il, à la fin des années 1990, le gouvernement chinois a commencé à encourager les locataires à acheter leurs appartements appartenant à l’État, parce que le gouvernement n’allait plus subventionner ces logements. Au cœur de Pékin, par exemple, une famille pourrait acheter son appartement de 30 mètres carrés pour l’équivalent de 35 000 dollars – une somme également inédite, mais qui en vaut la peine si elle pouvait emprunter de l’argent. Des dizaines, puis des centaines de millions de personnes ont fait exactement cela, et du jour au lendemain, semble-t-il, un pays communiste qui avait exercé un contrôle strict sur son actif le plus important et le plus stratégique a cédé les droits sur cet actif et a favorisé cette opportunité.

Lorsque, surtout à partir de la fin des années 1990, la Chine a commencé à encourager les citoyens ordinaires à acheter les appartements dans lesquels ils vivaient, une vague de changements structurels intenses s'est produite sur le marché immobilier chinois. Malgré le manque de richesse, les citoyens ordinaires ont trouvé le moyen de réunir les fonds nécessaires pour acheter leur logement et, depuis lors, la Chine est devenue le leader mondial en matière d'accession à la propriété.

Les facteurs qui ont conduit à cette transition remarquable comprennent les impératifs culturels ainsi que le bon sens financier. Pour ceux qui ont eu la chance de vivre dans des appartements dans et autour des centres de villes importantes telles que Pékin, Shanghai et Guangzhou, les personnes gagnant moins de 500 dollars par mois ont tout d'un coup pu se constituer une petite ou une petite fortune. . Peu importait que la plupart des logements soient de minuscules appartements, généralement équipés uniquement d'eau froide, ou que vivre au sommet de l'immeuble de six étages dans lequel ils se trouvaient signifiait y accéder à pied, car aucun n'avait d'ascenseur.

En quelques années seulement, la valeur marchande de bon nombre de ces propriétés a atteint 10 à 20 fois leur prix de vente initial. Les gens avec un salaire de 100 dollars par mois sont instantanément devenus des classes moyennes et supérieures.

L'accident

Aujourd’hui, l’opportunité même de propriété qui a rendu tant de centaines de millions de Chinois financièrement confortables et même riches menace désormais la santé de la nation entière par sa disparition. On peut spéculer pourquoi.

Les deux sociétés les plus en vue, mentionnées plus haut, Evergrande et Country Garden, sont responsables à elles seules de plus de 500 milliards de dollars de créances irrécouvrables. En particulier pour les maisons prévendues et prépayées par le client, où est passé l'argent nécessaire à la finition de ces unités ? De toute évidence, l’argent n’a pas été utilisé pour assumer les responsabilités financières liées à l’achèvement du processus de construction.

Il existe une mesure politique que la Chine pourrait utiliser immédiatement pour injecter de nouveaux capitaux dans le marché immobilier. Avec autant de stocks disponibles, pourquoi ne pas s'ouvrir et laisser le marché mondial acheter l'immobilier de la deuxième économie mondiale ?

Actuellement, la plupart des acheteurs étrangers se limitent à l’achat d’un seul logement et, même dans ce cas, les obstacles à l’accession à la propriété sont onéreux et n’ont aucun rapport avec les principes du marché. Le message est clair : le gouvernement chinois ne veut pas d'étrangers vivant en Chine, surtout si l'on considère le nombre de ressortissants chinois vivant à l'étranger et possédant des biens immobiliers dans le monde entier. Partout dans le monde, les citoyens chinois vivent et sont propriétaires sans limites ni restrictions dans les pays étrangers. Mais la Chine ne leur rend pas la pareille.

Il est peut-être temps de reconsidérer cette décision.