En Chine, mettre un toit sur un bâtiment à moitié finis est une cause de célébration

À la périphérie de Lanzhou, une ville de l'ouest de la Chine, une grande bannière a été plâtré sur un complexe résidentiel inachevé célébré non pas le nouvel an lunaire ou la Journée nationale chinoise, mais quelque chose de tout à fait différent: le «top off» du bâtiment. « 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 封顶大吉 ».  » (Dans le langage de la construction, «compléter» signifie terminer la structure de base d'un bâtiment.)

C'était une occasion suffisamment importante pour être honoré des feux d'artifice dans la capitale tentaculaire de la province chinoise du Gansu.

Les bannières elles-mêmes sont des reliques d'une tradition chinoise séculaire de célébrer les exploits de construction du travail humain. Pourtant, aujourd'hui, les célébrations promotionnelles annonçant les étapes importantes de marque importantes pour les géants de la propriété chinoise en difficulté et les partenaires commerciaux étrangers en attendant toute indication d'un revirement dans la crise immobilière prolongée de la Chine.

Il y a 20 millions Bâtiments de pré-vente inachevés en Chine, selon le chef des valeurs mobilières de Noruma, l'économiste chinois Lu Ting. Lorsque le panneau monte pour «célébrer le sommet», cela signifie un bâtiment moins en détresse.

Les bâtiments inachevés sont l'un des baromètres observables les plus importants de la crise immobilière de quatre ans du pays et du malaise qu'elle a engendré dans l'économie plus large et le sentiment des consommateurs. Plus de 70% de la richesse des ménages chinois est liée à la propriété.

Les promoteurs chinois ont été trop construits pendant les jours de boom du marché immobilier, encouragés par les gouvernements locaux qui reposaient sur la vente de terrains comme source de revenus et atteignent des objectifs de croissance.

Ce modèle de croissance a commencé à s'estomper après que le gouvernement central a commencé à critiquer la surinvestissement dans les biens résidentiels, affirmant que «les maisons sont destinées à vivre, pas pour la spéculation», une ligne qui est apparue lors de la Conférence centrale du travail économique de décembre 2016.

Puis en 2020, Xi Jinping est devenu plus difficile, annonçant la politique des «trois lignes rouges» qui a fortement réduit la quantité de développeurs. Peu de temps après, des entreprises superposées comme Evergrande, le plus grand constructeur privé du pays, ont eu du mal à renverser les dettes et ont commencé à s'effondrer.

Les bannières rouges sur les bâtiments inachevés, facilement spacables à l'échelle nationale, sont de rares signes de vitalité pour certains projets sur un marché immobilier autrement stagnant, largement surveillés à travers la Chine. Les panneaux «célébrer le sommet» drapent les développements qui ont passé la phase de construction la plus risquée, marquant les bâtiments dans des localités qui tournent enfin le coin.

En 2024, j'ai traversé des villes fantômes de bâtiments inachevés dans 19 villes de 14 provinces. Malgré un grand nombre de bâtiments à moitié construits, le paysage était parsemé de bannières «top» rouges.

Au cours de cette année, que j'ai passé à visiter des projets de développement et à parler aux développeurs et aux responsables locaux, la quantité d'espace au sol de bâtiments en construction se refroidir à 12,7% à l'échelle nationale, investissement dans le développement immobilier refusé de 10,6%, et le gouvernement a commencé Pour rénover 79 000 unités de logement urbain délabrées.

Ces chiffres reflètent l'objectif continu de Pékin: comment sevrer l'économie chinoise de la dépendance à l'égard du marché immobilier commercial et reconstruire les quartiers pauvres.

Cela dit, le surplomb de bâtiments inachevés demeure. La zone de l'espace au sol des bâtiments achevé l'année dernière glissé De près de 30% par rapport à 2023. En termes différemment, le sommet d'un bâtiment est une réalisation qui mérite d'être célébrée sur ce marché.

La phase supérieure marque à peu près la mi-chemin de la construction et de l'investissement d'un bâtiment, selon un directeur à la retraite d'un bureau de logement et de développement urbain-rural dans la région autonome du Guangxi, qui préférait rester anonyme. « Le sommet réduit le risque de devenir un projet à moitié finis en raison de l'effondrement financier, mais cela ne signifie pas que l'effondrement financier ne se produit qu'avant le premier temps », a-t-il déclaré en chinois. Les banques utilisent si le haut de gamme est terminé comme paramètre pour examiner les prêts hypothécaires, a-t-il ajouté.

La tournée d'un projet de développement multibuilding souligne le jeu complexe d'échecs que les développeurs doivent naviguer pour atteindre la scène «top off». Il s'agit d'un processus décisionnel délicat qui prend en compte les conditions du marché, les commentaires des acheteurs de maison, les contraintes de flux de trésorerie, le rythme du développement local de l'industrie et des considérations telles que le moment de l'achèvement d'une route voisine.

Outre les considérations du marché, la façon dont les développeurs se conforment aux règles et aux réglementations financières ont également un impact sur la question de savoir si les bâtiments sont inachevés.

Atteindre la scène supérieure est un paramètre que les autorités locales utilisent lors de la délivrance des permis qui permettent aux développeurs de vendre leur propriété à l'avance. Pourtant, tous les développeurs ne respectent pas le processus, a déclaré Ye Sheng, directeur du bureau de Shanghai chez Goettsch Partners, un cabinet d'architecture. « Certains développeurs commencent à vendre des propriétés illégalement au stade initial de l'investissement dans la construction du logement, en utilisant des avancées pour renverser les investissements dans de nouvelles propriétés pour maximiser les rendements à court terme », a-t-il déclaré.

Les mauvaises conditions de marché associées aux préventes illégales ont des implications importantes pour les acheteurs de maisons. «En raison de l'incertitude du marché, lorsque l'écart d'investissement provoque des fluctuations de flux de trésorerie, il entraîne souvent des retards à la fin de la construction, et provoque ainsi une série de protection des droits légaux et même des cas sociaux», a ajouté Sheng.

Dans certaines régions de la Chine, les banques commerciales ne peuvent offrir que des prêts de logement aux acheteurs d'achat de maisons qui ont atteint la phase supérieure. Même alors, les acheteurs de maisons commencent souvent à payer des hypothèques des années avant la fin de la propriété.

«La transformation de la bulle de propriété en une structure de type ponzi – dans laquelle de nouveaux achats de propriétés étaient nécessaires pour fournir les revenus pour construire des maisons déjà vendues – se sont produites lors de la campagne de détérioration chinoise en 2017 et 2018», a déclaré Logan Wright, partenaire et directeur de la recherche sur les marchés chinois du Rhodium Group. Les développeurs endettés se sont tournés vers les ventes de pré-construction comme une solution pour rembourser la dette fantôme, un processus qui, selon lui, a essentiellement consommé des emprunts aux propriétaires.

Selon la loi, les banques commerciales doivent déposer les capitaux à l'avance des développeurs des acheteurs de maison dans des comptes réglementaires spéciaux, sous réserve de la supervision bancaire. Ces réglementations peuvent être retracées à 2003 et 2007et ont été réaffirmé et mais non appliqué uniformément à travers la Chine. Après le sommet de la scène, les banques peuvent légalement assouplir ces exigences dans certains cas.

Pourtant, dans la pratique, les banques commerciales ont historiquement accordé aux demandes de développeur de déposer leurs fonds de pré-vente sur un compte général. Cette pratique a conduit certains développeurs à désactiver les fonds et à suspendre les projets de construction.

Le gouvernement central a mis en œuvre des politiques pour éliminer les inventaires excédentaires du logement et encourager les développeurs à reprendre les développements au point mort. Un ensemble de sauvetage d'octobre 2024 a doublé le crédit pour la rénovation des bâtiments inachevés pour stimuler le marché du logement et relancer l'économie. Les gouvernements locaux peuvent désormais utiliser les obligations à usage spécial pour racheter des actions de logement. De nombreuses villes ont desserré des restrictions pour les seconds acheteurs pour inverser la chute de la demande du pays.

Les acheteurs de maisons détiennent le droit légal de résilier un contrat de prêt si un développeur ne parvient pas à livrer une garantie de logement, mais le processus est pratiquement compliqué et rarement atteint. Ainsi, les individus moyens supportent souvent les coûts des projets au point mort et des développeurs endettés.

Il y a actuellement 41 développeurs dans les procédures de restructuration ou de liquidation actives à Hong Kong.